부동산 채권 행위와 물권 행위, 계약의 불능

 

부동산 거래에서 채권 행위와 물권 행위는 무엇을 말하는 걸까요? 채권과 물권, 익숙한 단어인데 막상 정의 내리긴 어려운 단어인데요. 부동산 공부하시면 가장 많이 듣게 될 단어이기도 합니다. 그럼 채권 행위와 물권 행위에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

아파트 매매 계약을 한다고 예를 들어 보겠습니다.

매도인 (파는 사람)과 매수인 (사는 사람)이 매매 계약을 채결함과 동시에 각각 의무와 채권을 부여받게 됩니다.

 

 

매도인이 가지는 의무는 아파트의 소유권을 이전을 해주어야 한다는 의무를 가지게 되고요.

동시에 10억이라는 금액의 현금 채권을 가지게 됩니다.

 

매수인이 가지는 의무는 10억이라는 대금지급의 의무를 가지게 되고요.

이와 동시에 아파트 소유권이라는 채권을 가지게 되죠.

 

 

 

즉, 매도인과 매수인 서로 쌍방이 반대되는 의무와 채권을 가지게 됩니다.

여기까지 매도인과 매수인의 아파트 매매 계약의 성립은 채권 행위입니다.

아직 계약이 완성이 되지 않았죠? 효력이 발생하지 않았단 말입니다.

매매계약이 합의된 것, 여기까지가 채권(의무)이 발생이 되고 채권 행위가 이루어진 단계입니다.

이행의 여부에 따라 계약 효력이 발생이 하느냐 하지 않느냐가 결정이 되죠.

 

그렇다면 물권 행위는 무엇일까요? 

바로 소유권 이전, 저당권/전세권 설정 등의 처분이 이루어지면 비로소 물권 행위가 이루어졌다고 합니다.

무권리자가 물권 행위를 한 계약은 무효이며, 물권 행위는 반드시 처분권한을 가진자가 행사할 수 있습니다.

 

매도인이 매수인에게 소유권을 이전해주었을 때, 매도인이 물권행위를 행사했다고 말합니다.

 

 

 

추가적으로 준물권 행위도 있습니다. 

준 물권행위는 채권양도, 채무면제, 특허권(지적재산권) 양도를 예로 들 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

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부동산 계약

 

부동산 매매계약에서 불능이라고 일컫는 개념은 무엇일까요? 법률행위 의의 효력요건을 살펴보면, 실현 가능성을 확인하는 부분이 있습니다. 

이 매매 계약이 가능한지 불가능한지의 기준의 판단을 하는 부분입니다. 계약 성립의 요건 중의 하나인 계약 목적이 실현가능성을 미리 판단하는 거죠. 이때 이 가능/불가능의 기준의 판단은 사회 통념에 따라서 판단하게 됩니다.

 

가능은 말 그대로 가능, 하나의 단일 케이스지만, 불능의 경우에는 4가지의 케이스가 있습니다. 하나 씩 살펴보겠습니다.

 

1. 원시적 불능 - 계약 당시로부터 불가능 

2. 후발적 불능 - 계약 체결 후 불가능 

 

원시적 불능의 경우에는 계약 자체가 무효가 됩니다. 계약 체결상의 과실로 보기 때문이죠. 후발적 불능의 경우에는 채무불이행 등으로 인한 불능이며, 이는 위험부담의 과실로 봅니다.

 

3. 전부 불능 

4. 일부 불능 

 

전부 불능은 원시적 불능과 동일하게 모두 다 무효로 보면 됩니다. 일부 불능은 수량이 미달된 계약처럼, 대금 감액이나 담보책임 등으로 계약 자체는 유효입니다. 

 

 

 

 

 

여기까지 채권 행위, 물권 행위 그리고 계약의 불능 부분까지 정리해보았습니다. 

다음은 반사회적 행위를 정리해볼까 합니다. 반사회적 행위의 경우에는 기본 개념 정리 부분에서 많이 강조하는 부분이기도 하죠? 

많은 사례들과 엮여서 나오기도 하는 조항이기도 합니다 :)