부동산의 대리행위, 대리권 범위 소멸, 복대리/무권대리

부동산의 대리권

 

이번에 포스팅할 공인중개사 민법 파트는 바로 대리제도 부분입니다. 대리제도는 많이 나오는 부분이라고 다들 알고 계실 거예요. 그래서 저도 다시 공부하는 김에 정리를 해보려고 합니다. 그럼 시작해보겠습니다!

 

 

 

부동산의 대리제도란? 

본인이 대리인에게 위임을해서 법률행위를 하는 제도를 말합니다.

 

대리인이 상대방에게 직접의사 표시를 할 경우 능동 대리라고 부릅니다.

대리인이 상대방으로부터 의사를 수렴해올 경우에는 수동대리라고 부르죠.

대리인의 경우에는 의사결정 능력을 필요로합니다. 하지만 이 법률행위에서 일어난 책임은 본인이 지는 겁니다.

 

법정대리와 임의대리가 있습니다.

법정대리는 법률의 규정 아래에서 생긴 것입니다.

임의 대리는 본인이 직접 대리인을 데리고 왔다고 생각하시면 됩니다. 불요식 행위입니다.

 

 

 

대리권

 

 

대리권의 범위는 어떻게 될까요?

 

일단 대리권의 범위가 불분명할 때, 즉 대리권의 범위를 본인과 대리인이 정하지 않았을 때,

대리인은 성질이 변하지 않는 범위에서 보존, 이용, 개량이 가능합니다. 하지만 처분은 불가능하다는 점은 꼭 기억하세요!

또 매매계약을 위임받은 대리인은 중도금과 잔금을 수령 가능하며, 매매대금 지급 연기를 해 줄 권한 또한 가집니다.

하지만 처분행위가 보이는 채무면제라던지, 해제 등의 행위는 본인의 허락을 받지 않은 경우에는 대리권 범위 내에서 불가능합니다.

 

 

대리행위는 어떻게 이루어질까요?

 

현명주의가 기본이 됩니다. 현명주의란 계약 시 이름을 적는 것을 말하는데요. 이것이 대리인이 자신이 대리하는 '본인'을 위한 계약임을 표시만 하면 됩니다. 구두로도 가능합니다. 하지만 비 현명되었을 때에는 법적효력이 대리인에게 있음으로 보게됩니다. 

또한 계약시 사기를 당했을 때는 대리인 기준으로 보고 판단을 하며, 취소 시에는 본인 기준이 되어 취소를 해야 합니다.

 

대리인은 앞에서 말씀드렸다시피 의사결정 능력이 필요합니다. 그래서 미성년자와 제한 능력자 또한 대리행위가 가능하다는 거죠. 왜냐, 의사능력은 있는 사람들이니까요. 이들이 한 대리행위는 취소가 불가능한 것 기억해두시기 바랍니다. 

대리인의 귀책사유로 인한 채무 불이행으로 계약이 해제되었을 때, 원상회복, 손해배상의무는 모두 본인이 지게 됩니다. 

 

 

 

대리권의 소멸은 어떻게 이루어질까요?

 

임의 대리와 법정 대리권의 소멸은 민법 127조에 의거하여 본인이 사망, 대리인이 사망, 성년후견개시, 파산되면 소멸합니다.

임의 대리는 수권 행위 철회, 위임계약 종료, 즉 고용한 '본인'과의 법률 계약이 종료되면 대리권이 소멸합니다.

 

 

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부동산 대리권

 

복대리도 들어보셨나요?

 

복대리의 개념은 아주 간단합니다. 바로 대리인의 대리인인 거죠. 대리인의 대리인이지만, '본인'을 대리하는 역할을 합니다. 이 복대리는 항상 임의 대리가 되며, 대리권이 소멸하면 복대리도 소멸하게 됩니다. (대리인이 복대리를 선임했을 때, 대리권은 소멸하지 않습니다.) 또 대리인과 동일한 권한을 갖게 됩니다.  복대리의 소멸 또한 대리인과 동일하게 사망, 성년후견인의 개시, 파산할 경우 소멸합니다.

 

 

 

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무권대리

 

무권대리

 

무권대리는 말 그대로 대리권이 없는 대리인입니다. 대리권이 없기 때문에 본인에게는 효력이 없습니다.

하지만 이 법률이 완전히 무효는 아닙니다. 무권대리의 계약은 유동적 무효의 상태에 놓여있게 됩니다.

이때 본인이 추인하면 그 계약은 유효가 되고, 추인을 거절하면 확정적으로 무효가 됩니다.

추인 전까지는 유동적 무효 상태에 놓여있는 거죠.

 

상대방이 계약하는 대리인이 무권대리인인지 알았을 때, 계약을 철회 불가능하며, 오직 선의일 때만 철회가 가능합니다.

하지만 선악을 불문하고 본인에게 최고는 가능하며, 본인이 답을 하지 않았을 시 이를 거절한 의사표시로 추정합니다.

 

본인이 추인하게 되면 계약은 추인한 날짜가 아닌 계약한 날짜로 소급하여 처리되며, 본인은 추인을 무권대리에게 행사 가능하나 상대방이 추인 사실을 모를 경우에는 효력이 없습니다. 추인은 명시적, 묵시적 둘 다 가능합니다.