부동산의 법률행위 (불요식 행위, 상대방이 없는 단독 행위 등)

 

부동산 민법 공부를 시작하신 분들이라면, 시작부터 이게 무슨 말이야 했을 부분이죠. 저도 모두 한자어이기도 하고, 개념 자체가 잡히지 않으니까 이해가 안 되어서 시작이 너무 어려웠었어요. 부동산 공부를 시작하시는 분들이라면 저는 진짜 단어 개념 정리부터 시작하시기를 권장드려요. 심지어 부동산의 시작점이라고 보면 되는 부동산의 법률행위부터 단어의 의미가 헷갈리시는 분들이 많으실 거라고 생각합니다. 제가 공부하면서 개념 정리한 부분 알려드릴게요. 개념 정리부터 확실하게 잡고 들어가시는 게 맞으시니까, 가장 기본적인 부동산의 법률행위의 분류 내용의 개념부터 잡아 보겠습니다.

 

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요식행위 / 불요식 행위

-  요식행위 : 특별한 방식이 있는 행위를 뜻합니다. 예를 들면 유언장이 가장 대표적이죠. 계약서등의 형식이 있는 문서가 있는 행위입니다.

-  불요식 행위 : 계약서를 쓰지 않고 구두 자료로 가능 한 행위이죠. 민법에서 부동산은 불요식 행위로 봅니다. 즉 서면으로 계약서를 쓰지 않아도 계약은 성립한다는 말입니다. 이렇게 말하면, 왜죠? 부동산 거래할 때 계약서 쓰는데요?라고 말씀하실 수 있으나, 그건 서로가 서로를  못 믿기 때문에 생겨난 증거물의 개념이라고 보시면 됩니다. 옛날에 시골에서 땅거래할 때 할머니 할아버지들이 계약서를 들고 논 밭 거래를 하지 않으셨던 것처럼, 부동산에서는 구두 계약이 성립이 가능하다는 겁니다.

 

 

 

출연 행위 / 비 출연 행위

-  출연 행위 : 내 재산이 줄어들고 상대방 재산이 늘어나는 행위입니다. 보통의 모든 계약은 출연 행위로 보시면 됩니다

-  비 출연 행위 : 본인이 소유권을 포기했으나, 재산이 늘어나는 사람이 없는 행위입니다. 뭐 가령 한강물에 금반지를 버렸다던가 하는 행위를 생각하시면 됩니다.

 

 

 

유상행위 / 무상 행위

- 유상행위 : 유상행위는 돈을 지불하는 행위입니다. 사고파는 매매계약은 유상행위의 형태입니다. 

- 무상 행위 : 무상 행위는 돈을 지불하지 않는 형태의 계약 행위이죠. 부동산에서는 증여나 사용대차를 예를 들 수 있습니다.

 

 

 

위에서 보시면, 부동산은 불요식 행위, 출연 행위 그리고 유상행위로 보시면 되세요. 증여와 사용대차를 제외하고는요. 공인중개사 시험에서는 부동산의 행위가 아닌 것으로 문제가 나올 수 있는 확률이 높다고 하니, 중개사 시험을 준비하시는 분이라면 참고하시는 게 좋으실 것 같습니다. 이렇게 정리를 해보고 나면, 또 별것 아닌 것처럼 생각되지 않나요?

 

 

부동산 법률

 

그렇다면, 또 하나 헷갈릴만한 개념이 바로 뒤 따라 나오죠? 법률행위는 또 상대방이 있는 단독행위와 상대방이 없는 단독행위로 나뉩니다. 그리고 2인 이상에서 이루어지는 계약이라는 개념의 행위인데요. 단독행위인데 상대방이 있고 없고 가 있다? 뭔가 개념이 안 서지 않나요? 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

부동산에서 단독행위는 2가지로 나뉠 수 있습니다.

앞서 말씀드린 대로 '상대방이 있는 단독행위'와 '상대방이 없는 단독행위'인 거죠.

 

- 상대방이 있는 단독행위 : 취소, 해제, 추인, 상계, 철회, 채무면제, 해지

- 상대방이 없는 단독행위 : 유언, 소유권 포기, 재단 설립

 

이 정도로 볼 수 있습니다. 여기서 추인이란 추후에 승인(승낙)하는 것, 상계는 서로서로 퉁치는 행위라고 보시면 됩니다. 상대방이 있는 단독행위와 상대방이 없는 단독행위의 경우에는 공인중개사 시험을 준비하시는 분들이라면 반드시 알고 가셔야 할 부분이기도 합니다. 빈출 문제로 매년 시험마다 나오는 파트라고 합니다. 딱 객관식으로 내기 좋게 예시도 적절한 것. 

 

2인 이상으로 이루어진 계약의 경우 : 매매, 합의 해제, 합의 해지, 매매예약

 

합의 해제와 합의 해지는 상대방과 합의를 통해, 소급효(합의해제) 혹은 장래 효(합의해지)의 결과로 나온 2인 이상의 계약에 해당합니다.

상대방이 있는 단독행위와는 분명히 헷갈릴 수 있는 개념이니 꼭 외워두시는 길! 합의가 이루어지거나 아니냐에 따라서 이게 단독행위가 되거나 혹은 계약행위가 된다는 것.

 

 

 

 

이렇게 부동산의 법률행위의 시작 파트 개념이 조금 되셨나요?

제가 공부하고 있는 부분을 조금씩 정리해가며, 저도 되뇜 질을 해보려고 합니다. 

다음은 채권과 물권 행위에 대해서 개념 정리해보겠습니다.